Вы здесь

Требования по перепланировке

Перепланировка и/или переустройство квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, является распространённой практикой. Данные виды работ требуется согласовывать.

В данной статье будут описаны требования, которые потребуется учесть при подготовке проектной документации, необходимой для согласования перепланировки.

В Жилищном Кодексе РФ работы, требующие согласования определены следующим образом:

Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой ремонтные работы, проводимые без изменения существующих границ помещений, но вносящие изменения в план БТИ.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в учётную документацию БТИ. Кроме этого, к перепланировке относятся работы по устройству и изменению типа покрытия полов.

Как более масштабный комплекс работ, перепланировка может включать мероприятия по переустройству отдельных помещений.

Согласование перепланировки и/или переустройства проводится на основании комплекта документов, включающего проектную документацию, разработанную с использованием учётной документации БТИ  (технического паспорта или поэтажного плана с экспликацией к нему) с первоначальной планировкой.

Пример учетной документации БТИ

Перепланировка 2 х комнатной квартиры в П-44: начальная планировкаПерепланировка 2 х комнатной квартиры в П-44: начальная экспликация

При необходимости запрашивается архивная копия учетных документов с первоначальным планом помещения.

Комплект документов предоставляете в надзорный орган, осуществлявший функции контроля и согласования в сфере перепланировки. 

Согласование перепланировки в Москве

В Москве основным документом, регламентирующем перепланировку и переустройство в многоквартирных домах, является Постановление Правительства города № 508. Кроме этого, учитываются требования действующих санитарных и строительных норм.

Основными надзорным органом в сфере перепланировки является Государственная Жилищная Инспекция г. Москвы. 

В настоящее время в Москве, согласно действующему регламенту, возможно согласовать как запланированные, так и выполненные ремонтные работы. 

Состав мероприятий, которые в настоящее время могут быть согласованы, имеет определенные ограничения. Более подробно с запретами при перепланировке квартиры возможно познакомиться в этой статье или непосредственно в нормативных документах.

Согласование планируемых и выполненных ремонтных работ отличается по составу необходимой для этого документации, которая выполняется в соответствии с требованиями ЖК РФ и действующих регламентов. 

Согласование предстоящей перепланировки квартиры требует разработки проектной документации в составе проекта перепланировки и технического заключения.

Пример проекта перепланировки 

План квартиры до перепланировкиПлан демонтажно-монтажных работПлан после перепланировкиЭкспликация до перепланировкиЭкспликация после перепланировки

Познакомиться с данным проектом подробнее возможно на этой странице.

В том случае, если при производстве работ в доме с железобетонными междуэтажными перекрытиями не предполагается вносить изменения в несущие конструкции дома, проект перепланировки и «Техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций и возможности проведения намеченных работ» может разработать организация с допуском СРО (например, наша).

Согласования выполненной перепланировки производится на основании технического заключения «О допустимости и безопасности выполненных работ». 

В данном случае, для узаконивания перепланировки и/или переустройства квартиры проект уже не нужен. При согласовании выполненной перепланировки в нежилом помещения проект требуется разработать в любом случае.

Если работы по перепланировке запланированы/выполнены в здании с деревянными или смешанными перекрытиями, а также если при проведении работ запланировано/выполнено изменение несущих конструкций дома, разработку технического заключения выполняет автор-проектировщик дома или замещающей его организация.

В данный момент авторов-проектировщиков многоквартирных домов в Москве замещает ГБУ «Экспертный центр». 

В организацию, замещающую автора-проектировщика дома, необходимо обратиться в том случае, когда автора дома уже нет, либо он не в праве разрабатывать технические заключения. 

Пример технического заключения на выполненные работы

Техническое заключение МНИИТЭП титульный листТехническое заключение МНИИТЭП пояснительная запискаТехническое заключение МНИИТЭП пояснительная запискаОбследование квартиры снизу и межпанельного стыкаВыводы автора здания

Познакомиться с данной проектной документацией возможно на этой странице.

Для согласования перепланировки помещения, расположенного в многоквартирном доме, подготовленный комплект документов через систему госуслуг «Мои документы» при МФЦ подаётся для согласования в Мосжилинспекцию. 

С составом комплекта документов, необходимым для согласования перепланировки квартиры возможно ознакомиться на официальном сайте мэра Москвы или посмотреть в этой статье.

С требованиями к документации для согласования перепланировки нежилых помещений возможно познакомиться здесь.

Перепланировка в Московской области

Главным надзорным органом в Московской области, в сфере согласования перепланировки, является Управление Архитектуры и Градостроительства в лице Администрации города (городского округа). 

В Московской области при согласовании перепланировки квартиры применяются нормы Жилищного Кодекса, санитарные и строительные нормативные документы, а также внутренние муниципальные регламенты.

При этом, некоторые внутренние муниципальные регламенты в районах Подмосковья различаются и перед тем, как приступить к разработке проектной документации, может потребоваться консультация с Администрацией для оценки допустимости проектного решения.

В отличие от Москвы, в большинстве районов Московской области нет регламента согласования ранее выполненной перепланировки. 

В этом случае согласовать выполненные ремонтные работы возможно только по решению суда либо как планируемые. Для обращения в суд требуется разработка судебного технического заключение. 

Состав проектной документации для согласования предстоящей перепланировки в Москве и Московской области в большинстве случаев одинаков – потребуется разработать проект перепланировки и техническое заключение (в редких районах Московской области, Администрация требует только проект).

Подробнее об отличиях в согласовании выполненной перепланировки в Москве и Подмосковье возможно узнать в этой статье.

Требования к работам по перепланировке

В случае успешного согласования проектной документации для запланированных ремонтных работ надзорным органом выдаётся документ, позволяющий приступить к работам. 

Отклонений от согласованной проектной документации быть не должно, так как на заключительном этапе согласования перепланировки комиссия надзорного органа осуществляет приёмку выполненного ремонта.

В случае узаконивания выполненных работ, объект сдаётся приёмочной комиссии сразу. 

В ходе визуального осмотра помещений проверяется соответствие фактического состояния объекта согласованной проектной документации.

Пример распоряжения о проведении перепланировки и акта о ее завершении

Согласование перепланировки 2 х комнатной квартиры в П-44Согласование перепланировки 2 х комнатной квартиры в П-44Акт о завершении перепланировки 2 х комнатной квартиры в П-44Акт о завершении перепланировки 2 х комнатной квартиры в П-44

Итогом работы приемочной комиссии является акт о завершении перепланировки и/или переустройства помещения. Только после получения данного документа процедуру согласования перепланировки следует считать завершенной.

Для визуального отображения результатов работ в учетной документации, с вызывается техник БТИ, который фиксирует изменения планировки.

Подробнее об отличиях в сдаче выполненного ремонта объектов в Москве и Московской области написано в этой статье

Самовольная перепланировка

Следует помнить, что перепланировка и/или переустройство помещения, выполненное без предварительного согласования, считается незаконной и в определенных случаях может не только сказаться на условиях проживания соседей, но и представлять реальную угрозу для здания.

Помимо штрафа, надзорным органом, осуществляющим контроль в сфере перепланировки, собственнику помещения выписывается предписание о необходимости согласовать выполненные изменения планировки либо вернуть помещению первоначальный вид за свой счет.

В случае неисполнения предписаний надзорного органа против собственника возбуждается судебное производств, результатом которого может стать лишение прав собственности и реализация недвижимости с торгов.

Зафиксированные нарушения отображается на плане БТИ в красных линиях. 

Красные линии в учетной документации БТИ

Красные линии в техпаспорте БТИПлан БТИ нежилого помещения в красных линиях

Как показала практика нашей компании, на 9 из 10 объектов, согласуемых «по факту» выполнены мероприятия, которые согласовать невозможно. Разработка и согласование проектной документации до начала ремонта позволяет избежать подобных ошибок.

Подробнее о последствиях незаконной перепланировки возможно узнать здесь.

Ответить на любые вопросы по перепланировке, подготовить проектную документацию, а также и выполнить согласование перепланировки «под ключ» смогут специалисты нашей организации.

Направите на нашу электронную почту план квартиры или нежилого помещения с состоянием «до перепланировки» и эскиз предполагаемых/выполненных мероприятий, нарисованный от руки на копии плана. Кроме этого, потребуется указать адрес объекта и оставить контактный телефон для связи.

Помимо электронной почты, вопросы можно задать на нашем сайте (в форме вопрос – ответ), в онлайн чате, а также по телефону.

Автор материала Сергей Владимирович
У вас есть вопросы по перепланировке?
Готов ответить по телефону: +7 (964) 787-18-89

Похожие публикации

Вопросы читателей на форуме онлайн-консультаций:

В собственности часть коммунальной квартиры. Хотим поставить перегородку в помещении, принадлежащем всем собственникам. Нужно ли...
Добрый день! Подскажите, можно ли узаконить уже совершенную перепланировку (была студия 36 кв.м., сделали двухкомнатную), сколько...
Добрый день. Скажите, пожалуйста, сколько будет узаконивание уже совершенной перепланировки в квартире? Речь идёт об обеспечении...