Вы здесь

Требования по перепланировке

Перепланировка и/или переустройство квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, является распространённой практикой. Данные виды работ требуется согласовывать.

В данной статье будут описаны требования, которые потребуется учесть при подготовке проектной документации, необходимой для согласования перепланировки.

В Жилищном Кодексе РФ работы, требующие согласования определены следующим образом:

Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой ремонтные работы, проводимые без изменения существующих границ помещений, но вносящие изменения в план БТИ.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в учётную документацию БТИ. Кроме этого, к перепланировке относятся работы по устройству и изменению типа покрытия полов.

Как более масштабный комплекс работ, перепланировка может включать мероприятия по переустройству отдельных помещений.

Согласование перепланировки и/или переустройства проводится на основании комплекта документов, включающего проектную документацию, разработанную с использованием учётной документации БТИ  (технического паспорта или поэтажного плана с экспликацией к нему) с первоначальной планировкой.

Пример учетной документации БТИ

Перепланировка 2 х комнатной квартиры в П-44: начальная планировкаПерепланировка 2 х комнатной квартиры в П-44: начальная экспликация

При необходимости запрашивается архивная копия учетных документов с первоначальным планом помещения.

Комплект документов предоставляете в надзорный орган, осуществлявший функции контроля и согласования в сфере перепланировки. 

Согласование перепланировки в Москве

В Москве основным документом, регламентирующем перепланировку и переустройство в многоквартирных домах, является Постановление Правительства города № 508. Кроме этого, учитываются требования действующих санитарных и строительных норм.

Основными надзорным органом в сфере перепланировки является Государственная Жилищная Инспекция г. Москвы. 

В настоящее время в Москве, согласно действующему регламенту, возможно согласовать как запланированные, так и выполненные ремонтные работы. 

Состав мероприятий, которые в настоящее время могут быть согласованы, имеет определенные ограничения. Более подробно с запретами при перепланировке квартиры возможно познакомиться в этой статье или непосредственно в нормативных документах.

Согласование планируемых и выполненных ремонтных работ отличается по составу необходимой для этого документации, которая выполняется в соответствии с требованиями ЖК РФ и действующих регламентов. 

Согласование предстоящей перепланировки квартиры требует разработки проектной документации в составе проекта перепланировки и технического заключения.

Пример проекта перепланировки 

План квартиры до перепланировкиПлан демонтажно-монтажных работПлан после перепланировкиЭкспликация до перепланировкиЭкспликация после перепланировки

Познакомиться с данным проектом подробнее возможно на этой странице.

В том случае, если при производстве работ в доме с железобетонными междуэтажными перекрытиями не предполагается вносить изменения в несущие конструкции дома, проект перепланировки и «Техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций и возможности проведения намеченных работ» может разработать организация с допуском СРО (например, наша).

Согласования выполненной перепланировки производится на основании технического заключения «О допустимости и безопасности выполненных работ». 

В данном случае, для узаконивания перепланировки и/или переустройства квартиры проект уже не нужен. При согласовании выполненной перепланировки в нежилом помещения проект требуется разработать в любом случае.

Если работы по перепланировке запланированы/выполнены в здании с деревянными или смешанными перекрытиями, а также если при проведении работ запланировано/выполнено изменение несущих конструкций дома, разработку технического заключения выполняет автор-проектировщик дома или замещающей его организация.

В данный момент авторов-проектировщиков многоквартирных домов в Москве замещает ГБУ «Экспертный центр». 

В организацию, замещающую автора-проектировщика дома, необходимо обратиться в том случае, когда автора дома уже нет, либо он не в праве разрабатывать технические заключения. 

Пример технического заключения на выполненные работы

Техническое заключение МНИИТЭП титульный листТехническое заключение МНИИТЭП пояснительная запискаТехническое заключение МНИИТЭП пояснительная запискаОбследование квартиры снизу и межпанельного стыкаВыводы автора здания

Познакомиться с данной проектной документацией возможно на этой странице.

Для согласования перепланировки помещения, расположенного в многоквартирном доме, подготовленный комплект документов через систему госуслуг «Мои документы» при МФЦ подаётся для согласования в Мосжилинспекцию. 

С составом комплекта документов, необходимым для согласования перепланировки квартиры возможно ознакомиться на официальном сайте мэра Москвы или посмотреть в этой статье.

С требованиями к документации для согласования перепланировки нежилых помещений возможно познакомиться здесь.

Перепланировка в Московской области

Главным надзорным органом в Московской области, в сфере согласования перепланировки, является Управление Архитектуры и Градостроительства в лице Администрации города (городского округа). 

В Московской области при согласовании перепланировки квартиры применяются нормы Жилищного Кодекса, санитарные и строительные нормативные документы, а также внутренние муниципальные регламенты.

При этом, некоторые внутренние муниципальные регламенты в районах Подмосковья различаются и перед тем, как приступить к разработке проектной документации, может потребоваться консультация с Администрацией для оценки допустимости проектного решения.

В отличие от Москвы, в большинстве районов Московской области нет регламента согласования ранее выполненной перепланировки. 

В этом случае согласовать выполненные ремонтные работы возможно только по решению суда либо как планируемые. Для обращения в суд требуется разработка судебного технического заключение. 

Состав проектной документации для согласования предстоящей перепланировки в Москве и Московской области в большинстве случаев одинаков – потребуется разработать проект перепланировки и техническое заключение (в редких районах Московской области, Администрация требует только проект).

Подробнее об отличиях в согласовании выполненной перепланировки в Москве и Подмосковье возможно узнать в этой статье.

Требования к работам по перепланировке

В случае успешного согласования проектной документации для запланированных ремонтных работ надзорным органом выдаётся документ, позволяющий приступить к работам. 

Отклонений от согласованной проектной документации быть не должно, так как на заключительном этапе согласования перепланировки комиссия надзорного органа осуществляет приёмку выполненного ремонта.

В случае узаконивания выполненных работ, объект сдаётся приёмочной комиссии сразу. 

В ходе визуального осмотра помещений проверяется соответствие фактического состояния объекта согласованной проектной документации.

Пример распоряжения о проведении перепланировки и акта о ее завершении

Согласование перепланировки 2 х комнатной квартиры в П-44Согласование перепланировки 2 х комнатной квартиры в П-44Акт о завершении перепланировки 2 х комнатной квартиры в П-44Акт о завершении перепланировки 2 х комнатной квартиры в П-44

Итогом работы приемочной комиссии является акт о завершении перепланировки и/или переустройства помещения. Только после получения данного документа процедуру согласования перепланировки следует считать завершенной.

Для визуального отображения результатов работ в учетной документации, с вызывается техник БТИ, который фиксирует изменения планировки.

Подробнее об отличиях в сдаче выполненного ремонта объектов в Москве и Московской области написано в этой статье

Самовольная перепланировка

Следует помнить, что перепланировка и/или переустройство помещения, выполненное без предварительного согласования, считается незаконной и в определенных случаях может не только сказаться на условиях проживания соседей, но и представлять реальную угрозу для здания.

Помимо штрафа, надзорным органом, осуществляющим контроль в сфере перепланировки, собственнику помещения выписывается предписание о необходимости согласовать выполненные изменения планировки либо вернуть помещению первоначальный вид за свой счет.

В случае неисполнения предписаний надзорного органа против собственника возбуждается судебное производств, результатом которого может стать лишение прав собственности и реализация недвижимости с торгов.

Зафиксированные нарушения отображается на плане БТИ в красных линиях. 

Красные линии в учетной документации БТИ

Красные линии в техпаспорте БТИПлан БТИ нежилого помещения в красных линиях

Как показала практика нашей компании, на 9 из 10 объектов, согласуемых «по факту» выполнены мероприятия, которые согласовать невозможно. Разработка и согласование проектной документации до начала ремонта позволяет избежать подобных ошибок.

Подробнее о последствиях незаконной перепланировки возможно узнать здесь.

Ответить на любые вопросы по перепланировке, подготовить проектную документацию, а также и выполнить согласование перепланировки «под ключ» смогут специалисты нашей организации.

Направите на нашу электронную почту план квартиры или нежилого помещения с состоянием «до перепланировки» и эскиз предполагаемых/выполненных мероприятий, нарисованный от руки на копии плана. Кроме этого, потребуется указать адрес объекта и оставить контактный телефон для связи.

Помимо электронной почты, вопросы можно задать на нашем сайте (в форме вопрос – ответ), в онлайн чате, а также по телефону.

Автор материала Сергей Владимирович
У вас есть вопросы по перепланировке?
Готов ответить по телефону: +7 (964) 787-18-89

Похожие публикации

Вопросы читателей на форуме онлайн-консультаций:

Добрый день. Проконсультируйте пожалуйста по следующему вопросу. Имеется в собственности квартира, новостройка на этапе ремонта...
Хотим занятая перепланировкой квартиры в Питере серии лг1-606 и надо с кем то обговорить вообще возможность некоторых моментов,...
Здравствуйте! Хочу расширить жилую комнату в двушке за счет коридора. Запуталась, можно так сделать или нет. Мы же расширяем...