Как согласовать перепланировку, если на плане БТИ уже есть красные линии
Разбор одной интересной ситуации, с которой периодически сталкиваются собственники квартир.
Вначале кратко опишем два варианта согласования перепланировок.
Вариант №1. Согласование планируемой перепланировки.
Суть данного варианта согласования заключается в том, что у собственника в квартире еще нет перепланировки, и он ее только планирует. То есть вначале на основании документов БТИ изготавливается проектная документация в составе технического заключения и проекта перепланировки и подается на согласование в жилищную инспекцию. Далее получается разрешение на перепланировку. Потом выполняется ремонт и происходит этап приемки работ.
Вариант № 2. Узаконивание выполненной перепланировки.
Ключевой момент это то, что перепланировка уже выполнена. И либо уже есть документы БТИ в красных линиях, которые соответствуют проведенной перепланировке квартиры, либо данных документов нет, в таком случае для согласования необходимо вызвать техника БТИ, и он отразит проведенную перепланировку в красных линиях, а дальше уже пойдет процесс ее согласования с учетом разработки технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.
На фото выше представлены планы квартир после перепланировки. То есть данные планы фактически соответствовали планировкам квартир. На них были разработаны технические заключения о допустимости и безопасности выполненных работ, и перепланировки были согласованы в жилищной инспекции. В итоге данные красные линии были "переведены" в черные.
А что же делать собственникам квартир, у которых уже есть документы БТИ: перепланировка в них отражена в красных линиях, но они не собираются ее согласовывать, а хотят сделать новую перепланировку?
Итак, ключевой момент этой ситуации в том, что жилищная инспекция не согласует "перепланировки" через "перепланировки". То есть нельзя "перепрыгнуть" через красные линии и согласовать следующую перепланировку, не узаконив красные линии по предыдущей.
Регламент согласования перепланировки прописан в ППМ №508-ПП. И там представлено только два пути оформления ремонтных работ. И подобный случай там не описан, то есть по нему нет регламента. А жилищная инспекция "не додумывает" законодательство. Она действует четко по нормативным документам.
Итак, красные линии есть, согласовывать будущую перепланировку необходимо, вопрос – как поступать?
Опишем варианты решения из практики.
1) Получить БТИ в черных линиях. Это практично, только если красные линии на документах БТИ легко устраняемы.
Допустим, на плане БТИ в красном отражены плита и мойка на кухне. Или переставлен унитаз в туалете. Либо снята дверь. В общем, это должно быть простое и легко устранимое мероприятие.
В таком случае условная мойка (плита, унитаз, дверь и т.д.) переставляется обратно на свое старое место. Какое было "старое место", можно узнать либо из старых документов БТИ "до перепланировки", либо заказав архивную копию.
Далее вызывается техник БТИ. Он обследует помещение, фиксирует, что планировка квартиры теперь соответствует плану БТИ, и выдает документы БТИ в черных линиях. Теперь перепланировку можно согласовывать как планируемую.
Ниже представлены примерные варианты, по которым разумно провести небольшие изменения, чтобы вернуть планировку к первоначальному состоянию для получения БТИ в черных линиях.
На приведенном ниже примере была демонтирована незаконно установленная стена (показана красным), вызван техник БТИ и получено БТИ в "черных линиях", то есть план квартиры стал без перепланировки.
Здесь была только перестановка сантехники. Собственник переставил сантехническое оборудование обратно, вызвал также, как и в первом случае, техника БТИ и получил план БТИ в черных линиях.
В данном случае было совсем легкое мероприятие, которое однако также было отражено в красных линиях. Это установка небольшой перегородки. После ее демонтажа был получен план БТИ в черных линиях, который также вы можете видеть.
2) Что делать, если отличия настолько большие, что для того, чтобы привести квартиру к первоначальным документам БТИ, ее необходимо будет фактически заново отремонтировать? Это значит, что необходимо будет сделать два ремонта: первый – привести планировку к первоначальным документам БТИ, а второй – согласовывать уже новую перепланировку. Рассмотрим, как в данном случае решать ситуацию.
Законодательного указания пути подобного согласования нет. Но по практике применяется следующий порядок:
- Делается новый ремонт.
- Вызывается техник БТИ для фиксации ремонта.
- Получаются "новые" красные линии, которые, соответственно, будут отличаться от старых.
- Оплачивается штраф.
- Согласовываются последние красные линии с учетом разработки технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.
Ниже гайд по решению ситуации.
Итак, у нас на плане квартиры есть красные линии:
А хотим мы согласовать перепланировку, которая ниже (будем считать, что это картинка из дизайн-проекта):
Ниже представлен план БТИ квартиры до перепланировки. То есть мы понимаем, что привести к нему квартиру нельзя, так как ремонт необходимо будет сделать практически капитальный. Поэтому к первоначальному плану БТИ, чтобы согласовывать перепланировку как планируемую, приводить квартиру не нужно, затраты с точки зрения ремонтно-строительных работ будут очень большие.
План БТИ в черных линиях до перепланировки, к которому можно привести квартиру:
Итак, к вышерасположенному плану "до перепланировки" квартира не приводится, а делается новый ремонт, вызывается техник БТИ и получаются новые красные линии. То есть мы переходим из условно "старых" красных линий со старой планировкой в "новые" красные линии, которые соответствуют новой планировке квартиры.
И далее уже эти "новые красные линии" согласовываются с учетом разработки технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.
Надеемся, что смогли максимально подробно описать варианты решения ситуации. Но, возможно, у вас остались какие-то вопросы, которые вы всегда можете задать нашим специалистам по телефону – консультация бесплатна.
