Перепланировка квартиры в монолитном доме

Рассказываем, что нужно учесть, если вы собираетесь делать перепланировку, а ваша квартира находится в монолитной новостройке.

Перепланировка в монолитном доме, как правило, представляет меньшую сложность, нежели в панельном. Связано это с конструктивными особенностями таких зданий.

Главное преимущество монолитной технологии заключается в том, что почти все внутриквартирные перегородки здесь являются ненесущими, а чаще всего вообще отсутствуют в габаритах квартиры. Это существенно упрощает согласование многих видов перепланировки.

Демонтаж легких межкомнатных перегородок или устройство новых проемов в них, как правило, требует разработки проектной документации. В некоторых случаях подобные мероприятия можно попробовать согласовать в упрощенной форме по эскизу, обратившись в Мосжилинспекцию с запросом на выход комиссии, которая подпишет акт о завершенной перепланировке.

При этом, когда затрагиваются несущие конструкции дома, у организации, проектировавшей монолитный дом, необходимо заказывать техническое заключение. И вот с этим часто возникает проблема. Почти все такие дома строятся по индивидуальным проектам, а ответственные за них архитектурные бюро скоро прекращают свое существование. И в этом случае приходится обращаться в ГБУ "Экспертный центр", которое занимается разработкой документации по домам, автор которых неизвестен или уже не существует (в том числе и по старому фонду).

Однако, как уже говорилось, несущих стен в монолитных новостройках мало. И обычно квартиры в таких жилых зданиях сдаются с так называемой свободной планировкой: межкомнатные стены не смонтированы, а лишь обозначены на полу в виде границ из кирпича или пазогребневых плит.

На фото квартира в монолитном доме без построенных перегородок ("свободная планировка").

Многие собственники считают, что это дает им возможность выполнить перепланировку квартиры в монолитном доме по своему вкусу. Но это лишь в теории, поскольку на практике свободная планировка вовсе не означает, что вы можете выстраивать внутренние стены полностью по своему усмотрению. Фактически каждая такая квартира имеет утвержденную планировку, изменять которую разрешается только после согласования с Мосжилинспекцией (для квартир в Москве).

Дело в том, что "символические" границы комнат не являются таковыми на поэтажном плане застройщика. Даже если формально стен нет, то в поэтажном плане они есть, и согласовывать снос намеченных перегородок нужно так, как если бы они были достроены до потолка. Поэтому если вы, например, захотите перенести или расширить кухню так, что она при этом расположится над жилыми комнатами соседей снизу (т.е. в том месте, где поэтажный план предполагает наличие у них комнат), вам это запретят, поскольку это противоречит требованиям СНиПов и СанПиНов.

Увеличение кухни иным способом, без нарушений, возможно, но и в этом случае проводить такие работы можно лишь после разработки проектной документации (с учетом всех параметров) и ее утверждения в Мосжилинспекции.

Кстати, ниже вы можете видеть образец техпаспорта квартиры свободной планировки в монолитном доме, выданный ГБУ МосгорБТИ. На плане указано, что внутриквартирных перегородок в момент обследования квартиры не было. Границы помещений обозначены пунктирными линиями.

Тем не менее, несмотря на проблемы со свободной планировкой, перепланировки в монолитных зданиях согласуются, как мы уже говорили, проще, чем, скажем, в доме панельного типа. Фантазию при переустройстве монолитной квартиры ограничивают лишь ваши финансовые возможности и границы архитектурного плана застройщика, а также требования законодательства.

Какие варианты могут быть в монолитной квартире?

Если в ней будет проживать небольшая семья, то, возможно, стоит рассмотреть вариант перепланировки квартиры в студию, когда получившееся пространство зонируется различными по цвету и фактуре материалами отделки, декоративными ширмами, открытыми полками.

В случае, когда вы, наоборот, хотите смонтировать новые перегородки, чтобы обеспечить личным пространством членов семьи, необходимо следить за тем, чтобы они не создавали повышенной нагрузки на перекрытия. Если вы устанавливаете перегородки, сделанные из тяжелых материалов (кирпич или блоки толще 10 см), то чтобы верно рассчитать нагрузки, придется заказать проект перепланировки с соответствующими расчетами.

Кстати, все комнаты по нормативам должны обеспечиваться естественным освещением, для чего перегородки следует делать светопропускающими. Это обязательно следует учитывать при организации новых комнат.

Пример согласованного проекта перепланировки квартиры в монолитном доме.

Пояснения к перепланировке. Посредством сноса и монтажа перегородок в квартире расширили санузел (3) за счет части площади коридора (4). Часть коридора, кухни (2) и жилой комнаты (1) использовали для устройства относительно просторного холла (4). В кухне установили мойку и электроплиту, в санузле – сантехнику.

Несмотря на кажущуюся простоту согласования перепланировки в монолитном доме, не стоит надеяться на то, что ее, в случае чего, можно будет узаконить задним числом. Мосжилинспекция довольно строго относится к тем, кто выполняет самовольную перепланировку помещений. В случае, если по незнанию перепланировка будет выполнена с нарушениями строительных норм, вас обяжут, во-первых, выплатить административный штраф, а, во-вторых, вы должны будете вернуть квартире вид в соответствии с действующим поэтажным планом.

Если же ваша самовольная перепланировка квартиры в монолитном доме не содержит нарушений, то вам потребуется узаконить ее в Мосжилинспекции на основании технического заключения о допустимости выполненных работ.