Вы здесь

Объединение квартир. Все особенности в 2022 году.

Соединение квартир – это разновидность перепланировки, при которой в стене или межэтажном перекрытии, разделяющих две смежные квартиры, устраивается проход.

Можно ли объединить две квартиры?

Объединение смежных квартир в многоквартирном доме законодательно не запрещено.

Соединить 2 квартиры может собственник, который приобрел жилье на смежных этажах, или если его квартиры расположены рядом друг с другом. На сегодняшний день это относительно распространенный вид перепланировки.

Как объединить 2 квартиры в одну

Объединение двух квартир в многоквартирном доме в одну жилую площадь имеет несколько вариантов. Чаще всего встречается объединение квартир, расположенных рядом, по горизонтали, или же по вертикали, если квартиры находятся одна над другой.

Объединение квартир по горизонтали

Соединить две квартиры, которые располагаются по соседству на одном этаже, можно двумя основными способами.

Первый – произвести объединение квартир через лестничную площадку (так называемый приквартирный тамбур), но сделать это будет весьма затруднительно. При согласовании такой перепланировки могут возникнуть определенные сложности, поскольку для этого предстоит добиться разрешения на передачу вам части общедомовой собственности, к которой относится этажный коридор.

Чтобы присоединить к своей квартире часть общего имущества собственников жилья, вам придется организовать собрание жильцов и получить подписи 73% из них для передачи вам в пользование необходимого пространства.

Но этот непростой вариант привлекателен тем, что вы сможете сделать только один вход в объединенную квартиру, что позволит также устроить “гардеробную” или другую нежилую комнату на месте одной из кухонь. Поскольку жилые комнаты под кухнями соседей устраивать запрещено, бывшую кухню лучше внести в экспликацию как “гардеробную”, которая жилой комнатой не является.

Гораздо предпочтительнее с точки зрения согласования перепланировки соединять квартиры изнутри, через межквартирную стену. Однако такая стена часто является несущей, и полный ее демонтаж невозможен – могут не выдержать перекрытия.

При определенных условиях и при проведении инженерных расчетов в капитальной стене можно сделать дверной проем с последующим укреплением металлоконструкциями во избежание нарушения прочности и устойчивости несущих конструкций дома. Устройство проема производится методом алмазной резки. Тип металлоконструкций определяется размером проема, материалом стен, этажностью и нагрузкой на плиты перекрытия.

В случае такого варианта перепланировки можно оставить оба входа и обе кухни – если вы желаете, чтобы ваша жилплощадь по-прежнему числилась как две разные квартиры. То есть если вы не станете закладывать второй вход и ликвидировать "лишнюю" кухню, ваши квартиры юридически будут считаться отдельными, несмотря на проем между ними.

Чтобы все правильно рассчитать, а также узнать, допустимо ли затрагивать несущую межквартирную стену на конкретном этаже и именно между вашими квартирами, понадобится техническое заключение от организации, проектировавшей ваш дом.

Объединение 2х квартир в доме серии П46М.

 две квартиры в П46М до их объединениядемонтажно-монтажный план объединения квартирпосле объединения двух квартир в одну

В некоторых домах (монолит, кирпич) межквартирные стены могут быть и ненесущими. Это немного облегчает задачу, но не настолько, чтобы отказываться от разработки проектных документов, поскольку для затрагивания межквартирных стен все равно необходим проект с техническим заключением, вне зависимости от того, является стена несущей или нет.

Однако если стена между объединяемыми квартирами ненесущая, вы сможете обратиться за разработкой проекта перепланировки и технического заключения не к автору проекта дома, что обходится значительно дороже, а в любую организацию, имеющую допуск СРО. Например, к нам.

Объединение квартир по вертикали

Если вы владеете квартирами, которые находятся друг над другом, превратить их в одну, двухуровневую, довольно заманчиво. Технически и юридически это также возможно, хотя и не всегда.

Во-первых, устройство проема в перекрытии требует еще большей осторожности, чем организация проема в несущей стене. Если вы прорежете проем в плитах наугад (и размер проема определите «на глаз», а не основываясь на точных инженерных расчетах), то это с большой вероятностью приведет к обрушению плит перекрытий, поскольку вы можете попасть в стык между ними или как-то еще нарушите прочность конструкции.

Соединение квартир по вертикали, фото.

соединение двух квартир по вертикалисоединение квартир по вертикалисоединение квартир в одну по вертикали

Чтобы все было по правилам, вам опять же нужно обязательно обратиться к автору проекта дома за заключением о возможности перепланировки, а также в организацию с допуском СРО для создания проекта перепланировки.

Помимо точных расчетов места, габаритов и укрепления проема, вам понадобится установить лестницу, размеры которой четко оговорены строительными нормами и правилами. Так, согласно СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», для безопасного использования ее ширина должна быть не менее 0,9 м, а максимальный уклон может составлять 1:1,25 к высоте потолка. Такая лестница может быть либо винтовой, либо с забежными ступенями, причем высота и глубина ступеней должна быть одинаковой.

То есть в выводах технического заключения должны быть приведены все необходимые расчеты по плитам перекрытия с определением безопасного места устройства проема, а также параметров проема и лестницы, объединяющей квартиры. Проем в перекрытии обязательно укрепляется рамой и подпорками (колоннами).

Стоит отметить, что п. 9.22 СП 54.13330.2016 разрешает размещать ванную, совмещенный санузел и туалет на втором уровне квартиры так, чтобы они находились над кухней нижнего уровня. Это единственное исключение – в обычной квартире так делать строго запрещено, если она не на первом этаже.

Объединение квартир по вертикали – проект перепланировки.

проект соединения квартир по вертикалипроект соединения двух квартир по вертикали

проект соединения двух квартир в одну по вертикалипроект соединения двух квартир в одну по вертикали

Таким образом, соединение квартир по вертикали является едва ли не самым сложным видом перепланировки, однако позволяет получить двухуровневую жилплощадь.

Как согласовать соединение двух квартир

Выше мы говорили, что объединение квартир по вертикали или по горизонтали относится к перепланировкам, для согласования которых в обязательном порядке требуется разработка проекта организацией с допуском СРО и технического заключения от автора проекта дома. Если затрагиваемая стена – ненесущая, то техническое заключение, как и проект перепланировки, можно заказать в проектной организации, имеющей СРО.

При этом, прежде чем объединить 2 квартиры в одну, собственнику необходимо получить разрешение на перепланировку от Мосжилинспекции. Документы, необходимые для объединения квартир, практически не отличаются от типичного пакета документов для перепланировки.

Все работы по соединению квартир должны проводиться в соответствии в одобренными проектными решениями и с заключением договора подряда со строительной организацией, имеющей допуск СРО и право оформления актов скрытых работ, необходимых для сдачи перепланировки Мосжилинспекции. По окончании ремонта оформляется акт о завершенной перепланировке.

Нужно сказать, что существуют и типовые проекты соединения квартир, разработанные АО МНИИТЭП для собственников, проживающих в домах, спроектированных именно этим институтом. То есть если у вашего дома проектировщик не МНИИТЭП, то данный каталог не для вас. Использование такого проекта позволит вам сократить расходы на индивидуальную проектную документацию. Минусом данных проектов является то, что решения, указанные в них, подойдут не каждому собственнику.

Примеры типовых проектов соединения квартир в панельных домах МНИИТЭП.

объединение квартир в серии 1-515/9шобъединение квартир в серии П30объединение квартир в доме серии П-30объединение квартир в П-3М

Согласование объединения квартир в одну – это довольно долгая процедура, но не повод выполнять работы самовольно, минуя все необходимые требования к перепланировке и рискуя при этом своей безопасностью и безопасностью соседей. И даже если обе квартиры находятся в вашей полной собственности, это не дает вам оснований для проведения самовольных работ.

Провести столь масштабные работы незаметно не получится: рано или поздно на вас пожалуются соседи, и к вам придет комиссия из Мосжилинспекции, которая потребует или узаконить изменения, или вернуть все, как было, в соответствии с планом БТИ. То есть перепланировка будет признана незаконной, как и объединение квартир.

Если вы не обладаете достаточным количеством времени на посещение инстанций для получения всех необходимых разрешений, то самый надежный вариант – обратиться к посредникам, которые вместо вас соберут и подготовят все необходимые для согласования документы. Конечно, услуги сторонних специалистов стоят недешево, но в дальнейшем они вполне окупятся быстрыми сроками согласования перепланировки.

К слову, наша компания занимается как разработкой проектов перепланировок по объединению квартир, так и их дальнейшим согласованием. Звоните.

Объединение однокомнатной и трехкомнатной квартиры в доме серии П-44

Тенденция объединения смежных квартир на данный момент набирает обороты, и очень часто собственники задают вопрос, каким образом это реализовать. Разберем его на примере дома серии П-44.

Панельный дом П-44Дом П-44

Владельцы квартир в домах данной серии при разработке предварительного дизайн-проекта, сами того не подозревая, "сносят" несущие конструкции или делают проемы в местах, где нагрузка на перекрытия предельная. Чтобы изначально не создавать потенциально проблемных ситуаций, желательно воспользоваться услугами проектной организации.

Бывают ситуации, когда владелец решил сделать объединение квартир по примеру друзей, но в его случае был получен отказ на подобную перепланировку. Почему же так происходит?

Для этого нужно проанализировать особенности расположения вашей квартиры. Несущие стены квартир обеспечивают устойчивость всего дома, и чем ниже по вертикали расположена ваша квартира, тем меньше вероятность получения разрешения на манипуляции с несущей стеной, так как совокупный вес нагрузки растет.

По этой причине больше шансов согласовать перепланировку по объединению квартир на верхних этажах, хотя на практике бывают случаи успешного согласования и на 2-ом этаже 22-х этажного дома, и отказы на верхних этажах подобных домов.

План 1-комнатной квартиры П-44План 3-х комнатной квартиры П-44

При объединении трехкомнатной и однокомнатной квартир дома серии П-44 вариантов перепланировки может быть несколько. Рассмотрим самые распространенные форматы объединения.

1. Объединение квартир путем резки проема в несущей стене из коридора трехкомнатной квартиры в жилую комнату однокомнатной.

Объединение квартир П-44

Несмотря на сложившийся стереотип, что проект перепланировки никаким образом не должен касаться несущих стен, данный проект все же можно реализовать при условии, что это не станет причиной возникновения аварийной ситуации, которая будет угрожать безопасности проживающих в доме жильцов.

Такой вариант перепланировки предполагает резку проема несущей стены и монтаж стандартной рамы усиления. Сама процедура усиления проема требует проведения таких предварительных мероприятий, как инженерный расчет с учетом нагрузки и габаритов проема, последующая разработка проекта перепланировки, а также получение технического заключения о возможности реализации данного проекта от автора проекта дома.

Фото усиления проема.

Усиление проемаФото усиления проемаРама усиления

В совокупности выполнение данных условий для владельца квартиры будет гарантией того, что проведенные работы не станут причиной ухудшения эксплуатационных характеристик конструкций дома, и проект реализуется в соответствии со строительными нормами.

Как уже говорилось, при создании нового проема в несущей стене законодательство требует осуществления инженерного обследования, которое является базовым мероприятием для выдачи технического заключения о текущем состоянии конструкций дома и возможности реализации проекта перепланировки. Техническое заключение оформляет автор проекта дома после визита уполномоченного инженера из проектного института.

В интересах собственника создать все необходимые условия для успешного проведения инженерного обследования. Необходимо предварительно поставить в известность соседей снизу и сверху о визите инженера. Для экономии времени рекомендуется очистить стену от финишной отделки для измерения прочности бетона. Межпанельный шов обследуется путем выборочного вскрытия стяжки.

На основании полученных данных инженер резюмирует информацию, и, в случае отсутствия дефектов, дает рекомендации относительно усиления проема. Далее разрабатывается проектная документация с последующим согласованием и получением разрешения на перепланировку от Мосжилинспекции.

2. Объединение квартир путем резки проема в несущей стене из коридора трехкомнатной квартиры в коридор однокомнатной.

Вариант объединения квартир

На первый взгляд данный вариант объединения ничем не отличается от предыдущего. Также резка проема производится в несущей стене, однако в этом случае есть свои нюансы. Так как в результате создания проема оставшиеся боковые части простенка будут незначительными в размерах, нагрузка на них увеличится в разы.

Ответ на вопрос об устройстве проема может дать только АО МНИИТЭП как автор дома серии П-44. Как показывает практика, не в каждом случае данный проектный институт принимает положительное решение. Если же по расчетам получается, что данное мероприятие возможно, то обязательным условием является укрепление нового проема обоймами усиления.

Обоймы усиления.

Усиление проема, обоймаУсиление проемаОбойма усиления проема

Объединение двух двухкомнатных квартир дома серии П-44

Объединение противоположных по тамбуру двухкомнатных квартир также может иметь несколько вариантов.

Проанализировав расположение несущих конструкций, места стыков перекрытий и расположение комнат данных квартир относительно входов, вариантов объединения фактически остается всего два.

Изначальная планировка квартир в П-44.

Поэтажный план квартир П-44

Рассмотрим по отдельности каждый.

Перепланировка двух двухкомнатных квартир дома серии П-44, вариант 1

Первый вариант объединения подразумевает устройство проема в несущей стене между коридором (1) одной квартиры и жилой комнатой (2) другой. Вход в квартиру (Б) будет заложен.

В этом случае в проект перепланировки будут включены работы по резке проема в несущей стене, для усиления полученного проема, исходя из технического заключения, помимо стандартной рамы усиления может понадобиться устройство обойм из металлоконструкций.

Дальнейшая процедура согласования перепланировки ничем не отличается от ситуации, когда проем устраивается внутри квартиры. Пакет документов, который должен собрать собственник, идентичен.

Если говорить о функциональности такой перепланировки, то некоторые помещения, в частности, кухня (3) и смежный с ней санузел, находятся довольно отдаленно от входа. Чтобы туда попасть, нужно пройти через проходную комнату (2) и еще один коридор, поэтому имеет смысл обдумать варианты внутренней перепланировки.

К примеру, если вторая кухня (3) собственнику не нужна, ее площадь можно использовать для устройства полноценного кабинета для работы. В таком случае удаленность данной комнаты будет весьма обоснована.

Перепланировка двух двухкомнатных квартир дома серии П-44, вариант 2

Так как квартиры А и Б имеют две смежные стены, логично, что второй вариант объединения может быть реализован только путем резки проема между жилыми комнатами (1) и (2). В данном случае усиление проема обоймами не потребуется, достаточно будет усиления стандартной рамой уголком. Неудобство такого варианта в том, что две жилые комнаты (1) и (2) из изолированных превращаются в проходные, что придется по душе далеко не каждому собственнику.

На практике процедура согласования перепланировки обоих вариантов не является сложным случаем при условии строгого соблюдения деталей технического заключения на усиление проема.

Наша компания предоставляет услуги по разработке проектов перепланировки и их дальнейшему согласованию. Если у вас возникли вопросы, всю необходимую информацию вы можете получить у наших консультантов. За бесплатной консультацией обращайтесь по телефонам, указанным на сайте, присылайте ваши вопросы на электронную почту. Также вы можете получить интересующую вас информацию через онлайн-консультацию.

Автор материала Сергей Владимирович
У вас есть вопросы по перепланировке?
Готов ответить по телефону: +7 (964) 787-18-89

Похожие публикации

Вопросы читателей на форуме онлайн-консультаций:

Здравствуйте. Возможно ли перенести дверной проем на 105 см от существующего ( как указано на фото) 1 этаж из 5. Серия 1-464а
Добрый день, Подскажите, можно ли выровнять, точнее убрать лишнее до прямоугольника в арочном проходе между коридором и залом в...
Добрый день, Сергей. Ранее задавала вопрос по поводу сноса стены или возможности сделать арку. Дом панельный 1995г. Серия П55....

Примеры наших работ