С чего начать капитальный ремонт в квартире?

Прежде чем приступить к рассмотрению основного вопроса статьи – с чего лучше начать ремонт в квартире, – определимся с терминами.

В квартире обычно проводится два типа ремонта (выбор зависит от состояния помещений, бюджета и предпочтений владельцев квартиры):

1. Косметический ремонт: включает в себя покраску стен, потолков, дверей и оконных рам, обновление напольного покрытия с сохранением конструкции пола (например, старый линолеум на новый), замену обоев или плитки на стенах, монтаж натяжных потолков. Этот вид ремонта позволяет “освежить” интерьер и сделать квартиру более привлекательной без изменений в планировке.
2. Капитальный ремонт: включает в себя перепланировку и переустройство помещений, а именно – перенос, демонтаж или установку дополнительных сантехприборов, любые действия со стенами и внутренними перегородками в квартире (демонтаж, строительство), расширение кухни, увеличение комнаты за счет смежных помещений, изменение площади санузла, объединение ванной и туалета, создание рабочего кабинета или гардеробной, совмещение кухни и гостиной либо присоединение балкона к комнате. Капитальный ремонт позволяет полностью обновить квартиру и сделать ее более функциональной и комфортной.

Ключевое отличие косметического ремонта от капитального заключается в том, что для проведения косметического ремонта не требуется получать разрешение. А вот прежде чем приступить к перепланировке и переустройству квартиры, необходимо согласовать работы с надзорным органом (в Москве таким органом является Мосжилинспекция), поскольку изменения в планировке могут повлиять на конструктивную безопасность и функциональность здания.

Об этапах косметического ремонта мы подробно рассказывали здесь.

В данной статье, говоря о том, с чего начать ремонт в жилой квартире, мы подразумеваем не косметический, а исключительно капитальный ремонт. То есть далее слово “ремонт” тождественно понятиям “перепланировка” и “переустройство”. Если быть еще более точным, то в нашем случае слово “ремонт” равно понятиям “перепланировка” и “переустройство”: ремонт квартиры = перепланировка и переустройство квартиры. Ни о каком косметическом ремонте больше речи идти не будет.

С чего начать ремонт в квартире вторичного жилья пошагово?

Основной причиной, по которой в квартире проводят капитальный ремонт, является изменение структуры помещений с целью создания более функциональной планировки, улучшения эргономики и комфорта, персонализации жилого пространства или реализации дизайнерских идей.

Поэтому логично, что первое, с чего надо начинать ремонт в квартире, это с выбора понравившегося планировочного решения. На этом этапе происходит обсуждение и осмысление того, как должны будут расположены мокрые зоны в квартире и сантехника, как изменится геометрия и площадь жилого пространства, что лучше – оставить стандартную кухню или сделать кухню-нишу, либо переделать кухню в кухню-гостиную. Либо устроить в квартире кухню-столовую.

На этой стадии собственники просто определяются с тем, насколько комфортно и удобно им будет жить в квартире с новой планировкой, и стоит ли вообще затевать такой грандиозный ремонт. Если подходящий вариант найден и решение о перепланировке квартиры принято, начинается уже более конкретная и серьезная работа по подготовке к ремонту.

Первое, что необходимо сделать, это узнать, нет ли в вашей квартире незаконной перепланировки. Это особенно важно в случаях, когда квартира покупалась. Ее предыдущий владелец мог выполнить капитальный ремонт, перенеся внутренние перегородки либо переставив сантехнику, и умолчать об этом при продаже квартиры.

Но даже если квартира не приобреталась, а перешла к вам по наследству, и о каком-либо серьезном ремонте в ней вы никогда от родственников не слышали, это еще не гарантия того, что перепланировки действительно не было. Ремонт мог проводиться очень давно – 10 или 20 лет назад. И те, кто раньше жили в квартире, могли об этом забыть или вообще не подозревать, что они сделали перепланировку помещения, будучи искренне уверены в том, что они когда-то ограничились лишь косметическими изменениями.

В статье “Что является перепланировкой?” мы подробно рассмотрели данный аспект ремонта квартиры. И привели примеры ремонтных работ, относящихся к косметическому ремонту, не требующему согласования, и к перепланировке / переустройству, для которых обязательно нужно разрешение. Рекомендуем вам с ней ознакомиться.

В общем, определить, был ли в квартире капитальный ремонт, нужно. Потому что если у вас уже есть в квартире несогласованная перепланировка, то прежде чем приступать к согласованию новой перепланировки, требуется узаконить уже существующую. Все варианты, как это сделать, мы описали тут.

Технология проверки квартиры на наличие самовольной перепланировки достаточно проста: существующая планировка сравнивается с той, что представлена в документах БТИ – техническом паспорте на квартиру или в поэтажном плане с экспликацией помещений (перейдя по ссылкам, вы можете узнать, как и где получить эти документы, а также сколько они стоят).

Если реальная планировка в квартире совпадает с планом, значит все в порядке. Если есть различия, то в квартире проводилась перепланировка, о которой вы просто не знали. И прежде чем приступать к согласованию новой перепланировки, нужно легализовать уже существующую.

Обозначения в виде красных линий на плане БТИ свидетельствуют о том, что о перепланировке известно в Бюро технической инвентаризации, которое проводило обмеры квартиры уже после ремонта и выдало техническую документацию на жилое помещение.

С чего начать ремонт в новостройке?

Сегодня застройщики предлагают разные варианты ремонта при покупке жилья:

• Отделка под ключ: подразумевает чистовую отделку + полную или частичную меблировку квартиры.
• Чистовая отделка: это полный косметический ремонт (стены и пол в готовом виде), установка всех необходимых инженерных систем.
• Предчистовая отделка (White Box) – промежуточный вариант между чистовой и черновой отделками: все коммуникации подведены, возведены межкомнатные перегородки, выровнены стены и полы под чистовую отделку (то есть все самые грязные, черновые работы уже выполнены), но косметический ремонт не сделан или выполнен частично.
• Черновая отделка: это базовый ремонт помещения – поверхности (стены, потолок) подготовлены для дальнейшего ремонта, устроена бетонная стяжка пoлa, подведены коммуникации (отопление, водоснабжение, водоотведение, электричество).
• Без отделки – квартира свободной планировки: подразумевает отсутствие внутренних стен, которые бы разделяли пространство квартиры на комнаты и вспомогательные помещения (как правило, застройщики обозначают эти перегородки кирпичной кладкой на полу). По сути, такая квартира представляет собой пустую бетонную коробку, в которой нужно делать ремонт с нуля.

И здесь нужно иметь в виду один очень важный нюанс. Свободная планировка – это коммерческий термин, который широко используется в сфере недвижимости. Обычно в качестве преимущества такого типа планировки в новостройках указывают возможность владельца самостоятельно определять расположение стен и разделять пространство на зоны в соответствии с собственными потребностями и предпочтениями.

Но это ошибочное утверждение, которое приводит к тому, что люди, сами того не зная, делают не просто незаконную перепланировку, а проводят ремонтные работы, которые впоследствии невозможно будет узаконить, потому что они запрещены законодательно. Как итог – штраф и требование властей привести квартиру в соответствие с технической документацией, переделав ремонт.

Почему так происходит?

Дело в том, что любая квартира, в том числе и со свободной планировкой, имеет утвержденное планировочное решение. И строить в пустой квартире перегородки, как душе будет угодно, нельзя. Как и нельзя менять местами помещения, например, устраивать туалет там, где должна быть жилая комната, потому что собственнику так кажется лучше.

Перегородки нужно строить только так, как это указано в плане застройщика. Туалет должен устраиваться там, где он был изначально запланирован. Если его перенести на место комнаты, то он окажется над жилой комнатой квартиры снизу, а это делать запрещено, и узаконить подобные планировочные решения не получится.

Строительство внутриквартирных перегородок в месте, отличном от плана застройщика, будет считаться самовольной перепланировкой. Если вы хотите сделать ремонт в соответствии с законом, то возведение стен внутри квартиры со свободной планировкой в отличном от плана застройщика порядке нужно сначала солгасовать с жилищной инспекцией.

Поэтому прежде чем начать ремонт в новой квартире свободной планировки, которая выглядит как одна большая комната с выделенными зонами кухни и санузлов, нужно предварительно свериться с планом застройщика, в котором будет указано расположение всех помещений, включая жилую и мокрую зоны квартиры, кухню и коридоры. Собственнику и проектной организации этот шаг даст понимание, как и что можно изменить в квартире, а госорганы, принимающие решение о согласовании ремонта, будут точно знать, что планируемые изменения безопасны для жильцов и полностью соответствуют строительным и правовым нормам.

С чего начинать ремонт в квартире поэтапно?

Выше мы разобрали, с чего начинать ремонт в квартире-вторичке и с чего – в новостройке. Следующие этапы ремонта для квартир вторичного жилья и недавно построенных домов схожи.

После того как прояснился вопрос с наличием / отсутствием капитального ремонта во вторичке и тем, как должны по плану застройщика быть построены перегородки в квартире свободной планировки, начинается анализ тех ремонтных работ, которые планируется делать.

В статье “Правила и нормы перепланировки” мы рассказывали, что для сохранения работоспособности инженерных коммуникаций, несущей способности конструкций многоквартирного дома и безопасного проживания при выполнении ремонта квартиры необходимо соблюдение строительных норм и правил. Ответственность за соблюдение этих требований несет каждый собственник жилья.

Что это значит? Поскольку все ремонтные работы условно можно разделить на те, что можно делать, и те, что запрещены законодательством, нам нужно определить, можно ли в принципе согласовать запланированный ремонт. Или в наших планах есть мероприятия, которые относятся к категории запрещенных, поэтому согласовать их в Мосжилинспекции не получится.

Какой ремонт допустим с точки зрения строительных и правовых норм, а какой запрещен, мы рассказывали здесь. Однако лучшим решением будет не только прочитать статью по ссылке, но и проконсультироваться со специалистами в области согласования ремонтных работ. Для этого понадобятся план БТИ квартиры, картинка ремонта, сделанная на копии плана от руки, либо дизайн-проект.

Подробнее о порядке получения бесплатной консультации по ремонту с перепланировкой в этой статье.

Если анализ документов показывает, что ремонт согласовать не получится, то желаемое планировочное решение корректируется, из него убираются мероприятия, которые гарантировано не пройдут утверждение в надзорных органах. Если ремонт согласуем, то сразу можно переходить к следующему этапу – разработке проектной документации.

Отметим, что действующий в Москве регламент допускает согласование ремонтных работ по типовым проектам от АО МНИИТЭП из каталога и на основании эскиза. Но это очень редкие случаи в практике согласования капитального ремонта квартир. Почему так, можно узнать из статей, на которые ведут ссылки.

Как правило (приблизительно в 95% случаев), чтобы согласовать ремонт квартиры, требуется комплект проектной документации, состоящий из индивидуального проекта и технического заключения. О стоимости проектных документов тут.

Для ремонта квартиры необходимо подготовить и другие документы, которые вместе с проектом и техзаключением подаются в согласующий ремонт орган. В состав пакета документов входит следующее:

• Документация БТИ (техпаспорт или поэтажный план с экспликацией – любой из документов, содержащий сведения о площади, количестве комнат и других характеристиках жилого помещения).
• Проектная документация (проект и техзаключение), разработанная специалистами организации с допуском СРО.
• Документы, подтверждающие право собственности на квартиру.

Какие еще документы могут потребоваться при согласовании ремонта квартиры, смотрите на этой странице.

Все документы в электронном виде загружаются на сайте mos.ru при подаче соответствующего заявления – для вашего удобства мы составили инструкцию по подготовке и отправке документов для согласования ремонта квартиры онлайн, обязательно прочитайте ее.

Если поданы все документы и планировочное решение, которое нужно утвердить, не противоречит действующему законодательству, то в регламентный срок собственник получит разрешение на ремонт. Чтобы снизить риск получения отказа в согласовании ремонта, можно воспользоваться помощью специалистов в данном вопросе, оплатив их работу.

Согласование продолжится после завершения ремонта. Как осуществляется приемка работ комиссией, мы рассказывали в этой статье.

Также отметим, что в Москве допускается узаконивание ремонтных работ, которые делались без какого-либо предварительного согласования. С чего нужно начинать ремонт в квартире в этом случае, пошагово объяснено здесь.

Если у вас остались какие-то вопросы, с чего начать ремонт в квартире вторичного жилья или в новостройке, вы можете задать их нам по телефону (закажите обратный звонок), на сайте (онлайн-консультация) или через мессенджер WhatsApp. Будем рады любому обращению и возможности помочь вам. Консультация – бесплатна.