Вы здесь

Перепланировка недвижимости

Строительство многоэтажного дома по проекту – типовому или индивидуальному – предусматривает в квартирах определенное количество санузлов, жилых (спальни, гостиная) и вспомогательных помещений (встроенная мебель, подсобки, кладовые).

Но планировка не всегда устраивает владельцев жилья. Более того, крайне редки случаи, когда квартира от застройщика на все сто процентов соответствует потребностям и представлениям ее хозяина об идеальном жилье.

Если же мы говорим о нежилых объектах, то для каждого вида предпринимательской деятельности требуются помещения, в полной мере соответствующие специфике бизнеса.

Поэтому проведение перепланировки недвижимости в ходе строительных работ – это довольно распространенная ситуация в настоящее время.

О признаках перепланировки недвижимости

К перепланировке объекта недвижимости относят ряд действий:

  1. Изменение границ комнат, санузлов, кухонь и других помещений путем сноса и возведения стен и перегородок.
  2. Изменение расположения сантехнических приборов и газового оборудования.  

Примечание: согласно Постановлению Правительства Москвы №508-ПП заниматься перепланировкой несущих стен в квартирах без разрешения автора проекта дома запрещено.

В отличие от косметического ремонта переустройство помещения требует получения специального разрешения, поскольку данные о перепланировке недвижимости попадают в документы БТИ. В них указаны основные параметры имущественного объекта.

Согласование перепланировки недвижимости является обязанностью собственника, позволяющей избежать ненужных проблем с госорганами, которые занимаются жилищным надзором.

Примечание: в Москве единственным законным органом, занимающимся выдачей разрешений на перепланировку и приемкой работ после ремонта, является жилищная инспекция.

Виды перепланировки недвижимости

На практике перепланировка недвижимости осуществляется в двух вариантах:

  1. Законная перепланировка недвижимости, реализация которой достигается в результате пошагового оформления документов согласно действующему законодательству.
  2. Незаконная перепланировка недвижимости, которая проводится без предварительного уведомления госорганов о производимых изменениях.

Последний вариант крайне рискован, поскольку собственники и наниматели помещения по обыкновению ничего не знают о конструктиве здания и никогда не слышали о санитарных и строительных нормах и правилах. 

А если даже и слышали, то, не являясь специалистами в этой области, при самовольной перепланировке могут так изменить архитектуру квартиры или нежилого помещения, что это приведет к разрушению их отдельных элементов, полному или частичному обрушению всего строения, а, значит, к гибели граждан.

В то же время изменения интерьера, произведенные при участии и наблюдении профессиональных инженеров на основе согласованного проекта перепланировка недвижимости, обеспечат комфортные проживание и условия для работы без каких-либо потрясений.

Кроме того, самовольный вариант перепланировки недвижимости является основанием для выписки штрафа. И возложением на собственника обязанности вернуть помещению доремонтный вид. 

Примечание: перепланировка недвижимости, проведенная без разрешения надзорных органов, в дальнейшем обязательно станет головной болью при любых юридических операциях – продаже, вступлении в наследство, дарении.

Как ни крути, а вариант с законной перепланировкой недвижимости более предпочтителен.

Регламент оформления перепланировки недвижимости

Итак, с чего начинается юридическое оформление перепланировки недвижимости? Рассмотрим этот процесс пошагово для жителей Москвы.

Формирование проектной документации. Для согласования перепланировки недвижимости нужно обратиться в лицензированную проектную организацию за техническим заключением и проектом грядущих изменений.

В таких компаниях, как правило, помимо разработки проектных документов оказывают еще и консультационные услуги по перепланировке недвижимости. 

Обычно это выглядит так. Клиент связывается с центром согласования перепланировок недвижимости и сообщает о желаемых изменениях, которых он хочет добиться в своем помещении. А специалисты проектной организации разрабатывают конструктивный план переустройства жилья или, например, офиса по стандартам, принятых в строительной отрасли.

Если хозяин недвижимости пожелает внести запрещенные законодательством изменения в план помещения, то фирма может отказаться от реализации такой перепланировки или скорректировать план переустройства таким образом, чтобы он максимально учитывал интересы заказчика и при этом не противоречил строительным нормативам.

Проект перепланировки формируется на сведениях из технического паспорта помещения, который можно получить в БТИ. В этом документе приводятся технические параметры здания. А также поэтажный план с экспликацией, иллюстрирующих особенности интерьера и детализирующих функциональное предназначение помещений.

Пример проекта перепланировки квартиры в многоэтажном доме серии КОПЭ:

План квартиры до перепланировкиДемонтаж-монтажПлан квартиры после перепланировки

О всех разделах проекта перепланировки можно узнать тут.

Согласование готового проекта перепланировки недвижимости с жилинспекцией. Чтобы зарегистрировать перепланировку, в Мосжилинспекцию через многофункциональный центр «Мои документы» отправляются следующие бумаги:

  • Заявление, заполненное на специальном бланке, который можно получить там же, в «Мои документы».
  • Документ о праве на недвижимость, где планируется перепланировка. При отсутствии такового заказывается в Росреестре.
  • Техпаспорт БТИ с действующим планом помещения.
  • Проект перепланировки с заключением о техническом состоянии помещения (от компании с СРО) и договором на авторский надзор.

Примечание: если предполагается устройство проема в несущей стене, а проект перепланировки заказывался в частной компании, то автор проекта дома должен провести экспертизу проекта и выдать заключение, что документ выполнен в полном соответствии с действующим законодательством. Результаты экспертизы проекта также входят в комплект документов для согласования перепланировки недвижимости в жилинспекции.

Образец экспертизы проекта перепланировки:

Экспертиза проекта от ГУП МосжилНИИпроектЭкспертиза проекта от ГУП МосжилНИИпроект

См. также: анализ проекта перепланировки от ОАО МНИИТЭП

При перепланировке недвижимости, находящейся в ипотеке, проектные документы дополнительно согласуются с банком, у которого брались денежные средства.

См. также: ипотека и перепланировка квартиры

Если недвижимость представляет собой высокую историческую ценность, то разрешение делать в ней капитальный ремонт нужно будет получить также в Москомнаследии. 

Статья о перепланировках в домах-памятниках

При затрагивании фасадных стен здания или устройстве дополнительного входа перепланировка недвижимости также согласуется с архитектурным управлением города (ГБУ «ГлавАПУ»).

Полная комплектность документов для согласования и правильность оформления проекта перепланировки с точки зрения действующих норм гарантируют получение разрешения на проведение переустройства объекта недвижимости.

Образцы документов для согласования:

Заявление на перепланировкуСвидетельство о праве собственностиТехпаспорт БТИТехническое заключение о возможности перепланировкиСогласие банка на перепланировку

Работы по перепланировке недвижимости. На этом этапе процесс согласования прерывается. В помещении проводятся ремонтные мероприятия, включенные в проект, успешно прошедший процедуру согласования, ведется журнал производства работ.

Примечание: перепланировка санузлов требует обязательного гидроизолирования полов мокрых помещений с обязательным оформлением акта на скрытые работы от строительной организации со статусом СРО.

Приемка перепланировки. Жилищный инспектор выходит на объект и проводит обследование помещений, в которых менялась планировка. 

Итогом его работы, при условии, что мастера не допустили в процессе ремонта непроизвольных или намеренных отклонений от проекта, станет подписание акта о завершенном переустройстве и перепланировке. 

Документы от Мосжилинспекции:

Разрешение Мосжилинспекции на перепланировкуРазрешение Мосжилинспекции на перепланировкуАкт о завершенной перепланировкеАкт о завершенной перепланировке

Подробнее о приемке квартиры после перепланировки читайте в другом нашем материале.

Этот документ далее направляется в БТИ для внесения изменений в поэтажный план помещения. Это заключительный этап перепланировки недвижимости, называемый технической инвентаризацией.

Согласование перепланировки нежилой недвижимости

При согласовании перепланировки коммерческой недвижимости многое зависит от местонахождения объекта. Если это жилое здание (например, первый этаж, где размещаются офисы, магазины, парикмахерские и т.д.), то перепланировка недвижимости также согласуется с Мосжилинспекцией примерно в таком же порядке, как мы представили выше.

При перепланировке помещения в отдельно стоящем нежилом здании ремонт согласуется с БТИ, а при необходимости с Роспотребнадзором, архитектурным управлением, Москомнаследием и т.п.

Мы не первый год успешно занимаемся разработкой техзаключений и проектов для согласования перепланировок недвижимости – жилой и нежилой. 

Работая во всех районах Москвы и городах Подмосковья, мы хорошо изучили рынок и все аспекты этой работы, поэтому с легкостью поможем с решением любых сложных вопросов по перепланировке ваших квартиры или нежилого помещения.

Работаем по договору. На нашем счету сотни согласованных перепланировок в старых домах, хрущевках и брежневках, а также современных новостройках.

С нашей стороны:

  • Бесплатные консультации наших специалистов.
  • Подготовка проектных документов (техзаключение и проект).
  • Оформление техзаключения от компании, проектировавшей здание.
  • Авторско-технический надзор.
  • Подготовка и оформление актов на скрытые работы (усиление, гидроизоляцию, звукоизоляцию).
  • Получение разрешения на перепланировку – работаем со жилищными инспекциями всех округов столицы.
  • Сдача готовой перепланировки недвижимости приемной комиссии и подписание акта о завершенной перепланировке.
  • Получение новых документов БТИ.

Готовим проектную документацию для прохождения процедуры согласования самостоятельно. Можем согласовать вашу перепланировку сами. От вас – доверенность, от нас – новые документы БТИ на помещение.

Автор материала Сергей Владимирович
У вас есть вопросы по перепланировке?
Готов ответить по телефону: +7 (964) 787-18-89

Похожие публикации

Вопросы читателей на форуме онлайн-консультаций:

Добрый день! У меня, к сожалению, сделана перепланировка (частично предыдущий собственник делал, частично, я). Хотела бы сейчас...
Добрый день. Мы покупали квартиру в новостройке "свободной" планировки. Была проложена трассировка вместо стен. Мы...
Добрый день. Трёшка.6 этаж. Распашонка с длиннющим коридором. Из-за него и решили сделать перепланировку. Две комнаты и кухня (...